Lecciones del modelo colombiano de crowdfunding en el sector inmobiliario

Rodrigo Niño, empresario colombiano y consejero delegado de la plataforma de crowdfunding inmobiliario Prodigy Network, ha demostrado que el modelo de Colombia de financiación colectiva es exportable a otros países. Su revolucionario sistema le ha permitido construir, utilizando el crowdfunding, el primer rascacielos de Bogotá (con una inversión de 200 millones de dólares) y varios proyectos inmobiliarios en Manhattan (EEUU), ciudades en las que concentra su actividad promotora y de inversión. Sólo en Nueva York, el año pasado puso en marcha varias iniciativas por un valor conjunto de 600 millones de dólares.

En una entrevista con Universia Knowledge@Wharton, Niño, que recientemente ha participado en una conferencia sobre economía colectiva en IE Business School, reivindica un cambio normativo para que países más restrictivos, como España, puedan beneficiarse de las ventajas de un modelo de financiación que funciona con éxito en Colombia desde hace 20 años. En EEUU, por ejemplo, se acaba de actualizar la normativa, que se remontaba a una ley de 1933, y que prohibía hacer publicidad masiva para captar a pequeños inversores. Con ese simple gesto, Prodigy Network ha conseguido financiar la construcción de rascacielos utilizando el crowdfunding y democratizar la inversión en este tipo de inmuebles.

Universia Knowledge@Wharton: Recientemente, varios países, como España o Estados Unidos, han actualizado su legislación para proteger a los pequeños ahorradores que utilizan el crowdfunding. ¿Es esta vía más segura que, por ejemplo, invertir en bolsa?

Rodrigo Niño: Al mirar 80 años atrás y analizar qué ha pasado en el mercado público de valores, se llega a la conclusión de que en el mercado público, los pequeños ahorradores invirtieron en bolsa principalmente. Lo hicieron bajo la premisa de que se trataba de bajo riesgo y, por tanto, de obtener un bajo retorno. Pero esa premisa se quebró en 2007, porque con la llegada de la crisis realmente estos inversores perdieron mucho capital. La destrucción de valor se ha cifrado en miles de millones de dólares en todo el mundo.

Sin embargo, la evolución de otros activos no fue la misma. Hubo uno, concretamente los inmuebles comerciales en zonas prime, que se convirtió en un valor seguro. Por ejemplo, en diez ciudades grandes de EEUU, estos inmuebles básicamente registraron una caída del precio del 2,5%, cuando a nivel nacional cayeron el 10%. Aun así, esas propiedades tuvieron un flujo de caja sostenido en el tiempo, que ofreció un 6% de rentabilidad.

Por tanto, quien compró esos activos protegió su capital de una forma que el resto de mercado no pudo hacer. Esos activos, por las restricciones impuestas por una ley de 1933, fueron un privilegio de los grandes inversores y de los fondos institucionales, que son los que tienen el capital para invertir ahí. Sin embargo, el resto del público, que supuestamente había sido protegido para correr menos riesgos por esta normativa restrictiva, no se vio protegido y, además, no tuvo acceso a ese tipo de activos más seguros.

UK@W: ¿Es necesario flexibilizar las diferentes normativas que existen en torno a la financiación colectiva de grandes proyectos inmobiliarios?

R.N.: Después de la crisis, tras un profundo análisis, los fondos institucionales determinaron cuáles fueron los activos que garantizaron su inversión: oro, bonos del tesoro y activos comerciales en diez ciudades específicas. Entonces, es cuando se vio la contradicción entre lo que se pretendía y lo que se consiguió con la normativa de 1933, ya que el activo que había demostrado ser más fiable desde la Gran Depresión, no había sido accesible para el público general. Además, se dio la gran paradoja de que, precisamente, había sido esa prohibición establecida ochenta años antes, con el argumento aparente de protegerles, la que había desencadenado esa situación. Por tanto, a finales de 2012, EEUU cambió esa ley con el único objetivo de dar acceso a los inversores más pequeños a este tipo de proyectos.

Todavía se mantiene la limitación de que sólo pueden ofrecerse estas iniciativas a lo que se considera inversor cualificado (aquellos con un patrimonio valorado en un millón de dólares o unos ingresos combinados con el cónyuge de 300.000 dólares anuales), ya que todavía existe una cultura de protección del pequeño inversor. Al menos, en EEUU, por ejemplo, ahora sí se puede hacer publicidad masiva. Eso quiere decir que cualquier persona, que tenga la consideración de cualificado, puede participar en los proyectos de los que estamos hablando, como, por ejemplo, la construcción de un rascacielos en el centro de una gran ciudad.

UK@W: ¿Cuál es la situación en España?

R.N.: La ley española, que está muy bien estructurada en lo que se refiere a crowdfunding para pequeños proyectos, como financiación de start ups, tiene un elemento crítico, ya que limita a dos millones de euros la oferta que se puede hacer a inversores acreditados. La consecuencia es que se está evitando que estas personas participen en los activos que durante la crisis demostraron ser los más seguros, sólidos y predecibles. Por culpa de esta limitación, en España, no se puede participar en una oferta de más de 2 millones de euros y, por lo tanto, no se puede invertir en este tipo de grandes desarrollos comerciales o urbanísticos en el centro de las ciudades, ya que ninguno está por debajo de esta cantidad. Mientras se mantenga ese tope, sólo se logra el objetivo de promover la libre empresa, con la creación de start ups, algo que es maravilloso. Sin embargo, si se eliminara ese techo, se le daría vida a la industria comercial e inmobiliaria española. Eso tiene implicaciones gigantescas.

Analizándolo desde el punto de vista de la población, los pequeños ahorradores se encuentran en un entorno de bajo retorno y mucha exposición por la volatilidad de la bolsa. De alguna forma, se les está obligando a invertir en un mercado bursátil muy poco predecible y de baja rentabilidad. Lo único que se consigue así es incentivar que la gente no invierta sus ahorros. Con un simple cambio legislativo, un inversor modesto podría diversificar su portafolio, alejándose del mercado bursátil y apostar por estos grandes activos inmobiliarios. Facilitando esta posibilidad, se rompe también con el paradigma que sostiene que cuanto más riesgo se asume, mayor retorno se obtiene, ya que estos activos son muy seguros y ofrecen una alta rentabilidad.

UK@W: ¿Cuál es el entorno legislativo más favorable para fomentar la actividad de crowdfunding en proyectos inmobiliarios?

R.N.: Dentro del contexto de las start ups, está bien que se limite el máximo de la oferta, pero en el marco de los activos comerciales inmobiliarios hay que dar acceso al inversor a participar en proyectos de mayor tamaño. En EEUU, por ejemplo, no existe esta restricción para inversores acreditados. Esto obedece a temas culturales. En todo el mundo, venimos de una cultura global de protección al accionista minoritario, pero creo que tenemos que asumir nuestra derrota, porque no fuimos capaces de proteger a nadie. Partiendo de esa base, considero que habría que dar acceso total a esos inversores para que, gracias a las nuevas tecnologías, sean ellos mismos quienes evalúen el riesgo. Nuestro trabajo, como promotores de estas iniciativas, es ofrecer transparencia y herramientas de verificación de los datos; se pueden establecer mecanismos para protegerles de fraudes, pero sin limitar sus posibilidades de elección.

Si un centro comercial o edificio de oficinas en la mejor zona de una gran ciudad genera el mayor flujo de caja y más solidez financiera que cualquier otro activo en el mercado, ¿por qué no vamos a darles acceso a estos inversores? En EEUU, por ejemplo, lo entendieron y ajustaron la ley. El año pasado, nosotros hicimos negocios por valor de 600 millones de dólares en Manhattan, con inversores de 17 países. Gracias a Internet, un ahorrador puede hacer por sí mismo su propio análisis. Ya no hace falta darle el dinero a un experto para que lo invierta.

UK@W: ¿Qué mecanismos se puede adoptar entonces para evitar casos de fraude?

R.N.: Hay que entender que no debemos desmontar la protección al inversor minoritario de la noche a la mañana. Aun así, se pueden desarrollar muchas fórmulas. Por ejemplo, una herramienta muy importante, en el caso de propiedades inmobiliarias, debería ser la existencia de un administrador profesional de fondos independiente que no tuviera relación directa con el promotor del proyecto, para verificar que lo que dicen los contratos con el inversor se cumplen al pie de la letra. Además, debería legislarse la responsabilidad fiduciaria por parte de esos administradores. Así existe transparencia y la gente podrá valorar su participación en este tipo de proyectos. La tendencia en todo el mundo va encaminada a eliminar ese proteccionismo y paternalismo.

UK@W: ¿Existe algún modelo que cumpla estas premisas y que sirva como punto de partida para desarrollar este sistema de protección?

R.N.: Sí, el caso de Colombia. La Universidad de Harvard, por ejemplo, ha publicado un caso de estudio con recomendaciones que se pueden adoptar utilizando el modelo fiduciario colombiano. En este país, por ejemplo, no existen restricciones ni tampoco se ha establecido una definición de inversor cualificado. Allí existe la figura del administrador profesional de fondos. La ley colombiana obliga a que si alguien quiere captar dinero de crowdfunding para un proyecto comercial o inmobiliario o de cualquier naturaleza, tiene que hacerlo con este administrador profesional, que en Colombia se llama fiduciario y que además está controlado por la superintendencia del país.

En Colombia, esta normativa se aprobó hace 20 años. Entonces, no había financiación bancaria, por lo que los promotores inmobiliarios tuvieron que recurrir a sus amigos y conocidos. En los orígenes de este movimiento, sí se produjeron fraudes. Por eso, se creó esta figura fiduciaria, para que los proyectos que tomaran dinero del público se hiciera a través de esta figura. Desde entonces, no se ha vuelto a producir ningún tipo de engaño en este tipo de inversiones.

UK@W: Entonces, ¿deben el resto de países adoptar el modelo colombiano?

R.N.: Es cierto que Latinoamérica tiene un potencial tremendo, pero la fórmula de crowdfunding allí es diferente y la financiación de los proyectos se articula de manera diferente. La gente sigue el modelo de EEUU, que no tiene topes cuando se trata de inversores cualificados. Eso está bien porque todavía es necesario dar alguna protección al inversor minoritario. Nadie debe invertir más allá de cierto porcentaje. El problema de Colombia es que no diferencia entre inversores acreditados y los que no lo están. Aunque es un modelo ideal, en Latinoamérica, salvo casos excepcionales, como el de Colombia, el resto de países necesita más tiempo, porque el fenómeno de crowdfunding es algo todavía demasiado nuevo.

En Argentina, por ejemplo, está permitido hacerlo sólo para determinados proyectos locales. En México, está empezando a regularse ahora. Si se logra llegar a un modelo similar, sería una auténtica revolución para este país, ya que el capital que llega a la región en forma de remesas, procedente de emigrantes que viven, por ejemplo, en EEUU, podría utilizarse a través del crowdfunding para desarrollar infraestructuras en cada zona, en función de lo que los propios habitantes consideren que necesitan y, además, obtendrían un rentabilidad por ello.

UK@W:¿Cuáles son las diferencias entre el funcionamiento del crowdfunding en EEUU frente a Latinaomérica?

R.N.: Nosotros tenemos dos prácticas: en Nueva York y en Colombia. El año pasado, hicimos tres proyectos inmobiliarios grandes a través de financiación bancaria, con condiciones que luego ofrecimos a pequeños inversores. Actualmente, en el caso latinoamericano es diferente por la evolución de las divisas, ya que asumir un préstamo bancario en una moneda local tiene mucho riesgo. En este contexto, es muy complicado dar acceso a pequeños inversores a este tipo de proyectos. Si se tiene una fluctuación grande frente al dólar, eso va a impactar en la financiación y en la rentabilidad. En ciudades como Bogotá, con 10 millones de habitantes, la mayoría trabaja en el centro, pero vive en el extrarradio, lo que se traduce en problemas de transporte, seguridad, contaminación, etc. El problema de origen es que se necesita que haya grandes rascacielos, para que la gente pueda vivir donde trabaja. Hay que construir hacia arriba. Sin embargo, no había sido posible construir un rascacielos en Colombia en los últimos 40 años, porque la financiación de un edificio de este tipo en un esquema tradicional, que cuesta 300 millones, se articula aportando 60 millones por parte del promotor y tener otros 240 millones de financiación bancaria.

Con un tipo al 9% en pesos, es un riesgo que ningún promotor está dispuesto a asumir. Por eso, hasta ahora, se ha optado siempre por hacer un mayor número de proyectos, pero más pequeños. Así, el riesgo es menor. Eso se traduce en que hasta ahora, no existe el capital necesario para financiar la planificación urbana que se necesita en los países en vías de desarrollo.
Sin embargo, el crowdfunding permite que eso cambie, ya que en Latinoamérica, a diferencia de EEUU, no se financian las aportaciones, sino que se trata de invertir el capital ahorrado. Cada inversor aporta menos capital, pero se hace con un número mayor de personas. En nuestro caso, hicimos una campaña entre los 1,7 millones de habitantes que trabajan en el centro de Bogotá, de los que en total participaron 4.200 personas que, conjuntamente, reunieron 220 millones de dólares para financiar el primer rascacielos que se ha construido en el centro de la capital de Colombia.

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